一、首付怎么算?

计算首付,首先得了解清楚新房首付比例的政策,找出对应的贷款比例。银行在操作贷款时,只批万元的整数倍,而新房的总房款并不是整数,所以需要先计算贷款金额,再反推首付金额。

从 2017 年 3 月 18 日开始,新房首付政策如下:

※ 商业贷款的“二套”住房如何认定?

根据《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,不满足以下其中之一的,则被认定为“二套”住房,具体如下:

  1. 在北京(包含远郊区县)无房;
  2. 全国范围内没有住宅贷款记录(公积金贷款+商业贷款)。

注意:《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》中要求,“对于离婚一年内以内房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行”。

一般来说,开发商会有指定合作的银行,目前的商贷基准利率是 4.9%,但各银行会有自己的折扣,具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。

举例:

假如你是首套房,房子单价 7660 元/㎡,建筑面积 118.3㎡,那么总房款为 90.6178 万元。选择商业贷款,首付比例 35%,可贷 65%。

理论上首付只需 31.71623 万元,可贷款 90.6178 万元×65%=58.90157 万。而实际上只能贷款 58 万元,那么首付则应该支付 90.6178 万元-58 万元=32.6178 万元。

反推出来首付比例为 35.995%,微超政策规定的 35%,这是由于银行贷款只贷整数万,而新房房价又不是整数导致的。

二、月供怎么算?

影响月供的因素有贷款金额、贷款方式、贷款利率、贷款年限和还款方式。用贷款计算器计算月供,首先要确定贷款总额,其次确定贷款方式,然后确定自己能贷多少年,用计算器算出月供金额。

注意:

(1)公积金贷款额度有上限,首套房 120 万,二套房 80 万。

(2)如果购买的期房,公积金贷款的年限按照贷款人年龄计算,需注意期房封顶的时间。因为市属公积金在期房封顶时放贷,按照封顶时的年龄计算你的贷款年限。

  1. 贷款计算器计算月供

举例:

小王 22 岁,想用商业贷款购买总价为 300 万的新房,首套房,那么月供大概是多少呢?

解析:

首套房,首付比例为 35%,则首付需支付 105 万,则贷款金额为 195 万。由于新房的房龄小,选择商业贷款可最长贷款 25 年,贷款利率为 4.9%。那么将这些信息输入到计算器中,可以得出:等额本息 11286 元/月,等额本金 14463 元/月(首月后每月递减 27 元)。

  1. 自己计算月供

首付款、贷款总额、贷款利率及贷款年限确定方法同上,自己计算月供,可用以下的公式。

本金即为贷款总额

举例:商业贷款 25 年,贷款利率 4.9%,贷款金额 195 万

(1)等额本息月供=195 万×0.4083%×(1+0.4083%)^300÷【((1+0.4083%)^300)-1】≈1.1286 万元

其中,月利率=4.9%÷12≈0.4083%,贷款月数=25 年×12=300 月。

(2)等额本金首期月供=(195 万÷300)+(195 万-0)×0.4083%≈1.4461 万元

第二个月的月供=(195 万÷300)+【195 万-(195 万÷300)】×0.4083%≈1.4435 万

三、除了首付,你还要交哪些钱?

除了要准备首付,还要准备税费、住宅专项维修资金、物业费、权属登记费。贷款的话,还需准备贷款、办房本的代办费,公积金贷款需准备担保费。期房还需准备面积补差款;入住的时间若是秋冬季,需准备取暖费。毛坯房装修,还需准备装修款、装修押金、垃圾清理费等。

了解具体金额请点击:买新房,你都需要准备哪些钱?

首付和月供计算出来后,您可以对自己的资金做一个合理支配计划。买房过程让自己更从容,更理智。

资料来源:中国人民银行、中央国家机关住房资金管理中心、北京住房公积金管理中心